Podatnik prowadzi bar w lokalu nie będącym jego własnością. Z różnych przyczyn chce zaniechać tej działalności. Poniósł pewne koszty związane z remontem i wyposażeniem tego lokalu. Czy w tej sytuacji może wystawić fakturę za odstępne, która odzwierciedlałaby poniesione koszty? [ porady z tej kategorii ] Oceń pytanie 2 9. Oto kilka sposobów, aby dowiedzieć się więcej na temat zasad i przepisów obowiązujących w Twojej okolicy: 1. Przejdź do Centrum pomocy Airbnb. W Centrum pomocy znajdziesz wiele informacji na temat odpowiedzialnego wynajmowania w danym regionie. Wskazówki te są świetnym punktem wyjścia dla osób, które chcą ogólnie poznać Podnajem lokalu a faktura za czynsz. Innymi słowy jeśli Panu spółdzielnia oddała lokal w najem i z tego tytułu wystawia fakturę VAT, a następnie Pan oddaje w najem ten sam lokal to fakturę VAT wystawić Pan może tylko wtedy gdy będzie Pan podatnikiem VAT do tego uprawnionym. W przeciwnym razie nie ma Pan możliwości wystawiania Jeżeli w umowie najmu znajduje się zapis, że czynsz najmu płatny jest w terminie 14 dni od daty otrzymania faktury VAT, to wynajmujący może z datą bieżącą wystawić najemcy fakturę za Faktura bez NIP. Praktyka pokazuje, że wielu podatników VAT nie wie, że ma obowiązek wystawić fakturę VAT na żądanie osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (konsumentów). Taka faktura nie musi zawierać numeru NIP, bo przecież osoby niebędące podatnikami VAT nie muszą mieć NIP. Najem w czasie zawieszenia działalności. Zawieszając działalność gospodarczą, przedsiębiorca nie może uzyskiwać z niej żadnych przychodów. Korzystając z art. 25 ust. 1 ustawy prawo przedsiębiorców, dowiadujemy się, że w tym czasie podatnik może jedynie przyjmować należności i regulować zobowiązania, które miały miejsce . Coraz częściej wolimy płacić za dostęp do pewnego rodzaju dóbr niż nabywać je na stałe. Odpowiadając na te potrzeby, na rynku dostępnych jest wiele form użytkowania samochodu bez konieczności zakupu. Jedną z nich jest najem krótkoterminowy. W niniejszym artykule przedstawiamy, w jaki sposób rozliczyć krótkoterminowy najem samochodu od strony najemcy. Na czym polega krótkoterminowy najem samochodu? Najemca samochodu to osoba używająca go na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Najem to umowa, której przedmiotem jest udostępnienie do korzystania najemcy danego składnika majątku, za co w zamian zobowiązany jest on do uiszczania wynajmującemu z góry określonej opłaty (czynszu). Po zakończeniu okresu, na jaki zawarta została umowa, najemca zwraca samochód wynajmującemu. Najem pojazdu klasyfikujemy, biorąc pod uwagę czas trwania umowy. Rozróżniamy trzy jego typy, a mianowicie najem: krótkoterminowy, średnioterminowy, długoterminowy. Krótkoterminowy najem samochodu przeznaczony jest przede wszystkim dla przedsiębiorców potrzebujących pojazdu na krótki okres, np. w podróży służbowej, podczas awarii samochodu będącego własnością przedsiębiorcy, w razie gdy poszukuje on nowego auta i chce przetestować różne marki lub zwiększyć swój prestiż, udając się na spotkanie z ważnym kontrahentem luksusowym samochodem, na którego nabycie na stałe nie może sobie pozwolić ze względów finansowych. Krótkoterminowy najem samochodu na gruncie podatku dochodowego Wydatki poniesione na krótkoterminowy najem samochodu użytkowanego w działalności gospodarczej stanowią koszt uzyskania przychodu przedsiębiorcy. Wynajmujący powinien wystawić fakturę, na której podstawie najemca będzie mógł ująć wydatek w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Wraz z 2019 rokiem ustawodawca wprowadził limit rozliczenia umów związanych z najmem samochodów osobowych, w związku z czym osoby prowadzące działalność mają prawo do zaliczenia do kosztów wydatków do limitu 150 000 zł dla samochodów spalinowych i hybrydowych oraz 225 000 zł w odniesieniu do samochodów elektrycznych. Przepisy nie rozróżniają najmu krótkoterminowego, średnioterminowego i długoterminowego w zakresie limitowania kosztów, należy więc założyć, że nowe regulacje odnoszą się do każdego rodzaju najmu. Opłaty za najem samochodu osobowego o wartości wyższej niż 150 000 zł (odpowiednio 225 000 zł dla samochodów elektrycznych), mogą zatem zostać zaliczone do kosztów podatkowych jedynie w proporcji do wskazanego limitu. W odniesieniu do najmu krótkoterminowego, czyli wówczas, gdy umowa zawierana jest na okres krótszy niż pół roku, wartość auta dla celów podatkowych stanowi wartość przyjęta dla celów ubezpieczenia. Przykład 1. Pani Monika korzystająca ze zwolnienia z VAT wynajęła samochód osobowy spalinowy o wartości 200 000 zł w ramach najmu krótkoterminowego. Wartość czynszu wynosi 1000 zł. Jaką kwotę może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów? W pierwszej kolejności należy ustalić stosunek wartości samochodu do kwoty 150 000 zł: (150 000 zł / 200 000) x 100% = 75% Następnie obliczamy kwotę czynszu możliwą do ujęcia w kosztach podatkowych: 75% x 1000 zł = 750 zł Koszty eksploatacyjne wynajmowanego samochodu Od 2019 roku zmianie uległy przepisy dotyczące rozliczenia wydatków związanych z pojazdami osobowymi. W związku z tym przedsiębiorcy użytkujący w działalności samochód na podstawie umowy najmu krótkoterminowego mogą rozliczyć jedynie 75% wydatków na eksploatację tego pojazdu. Do przykładowych kosztów eksploatacji zaliczyć możemy: wydatki poniesione na zakup paliwa, oleju napędowego, płynów itp., naprawy i części zamienne, koszt mycia i sprzątania pojazdu. Dotychczas przedsiębiorcy użytkujący w działalności pojazd w ramach najmu krótkoterminowego zobowiązani byli do prowadzenia kilometrówki. Kilometrówka dla celów podatku dochodowego została zlikwidowana, jednak jak widzimy, w jej miejsce wprowadzono spore ograniczenia rozliczenia kosztów związanych z użytkowaniem wynajmowanego pojazdu. Krótkoterminowy najem samochodu a podatek VAT Faktura VAT wystawiona przez wynajmującego stanowi podstawę do odliczenia podatku VAT z tytułu najmu pojazdu przez przedsiębiorcę. Trzeba jednak mieć na uwadze, że obowiązujące przepisy dopuszczają jedynie możliwość odliczenia 50% wydatków na czynsz i eksploatację samochodu osobowego użytkowanego na podstawie umowy najmu. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy auto będzie zgłoszone do urzędu skarbowego na druku VAT-26, sporządzony zostanie regulamin użytkowania pojazdu w firmie oraz przedsiębiorca będzie prowadził kilometrówkę dla celów VAT. W takim wypadku pojazd musi być używany tylko do celów działalności gospodarczej, nie może zachodzić nawet potencjalne użycie go w celach prywatnych. Ewidencja przebiegu pojazdu powinna być prowadzona począwszy od dnia rozpoczęcia wykorzystywania auta wyłącznie do działalności aż do dnia zakończenia wykorzystywania go tylko do celów tej działalności. Ewidencja przebiegu dla celów VAT powinna zawierać następujące elementy: 1) numer rejestracyjny pojazdu samochodowego;2) dzień rozpoczęcia i zakończenia prowadzenia ewidencji;3) stan licznika przebiegu pojazdu samochodowego na dzień rozpoczęcia prowadzenia ewidencji, na koniec każdego okresu rozliczeniowego oraz na dzień zakończenia prowadzenia ewidencji;4) wpis osoby kierującej pojazdem samochodowym dotyczący każdego wykorzystania tego pojazdu, obejmujący: kolejny numer wpisu, datę i cel wyjazdu, opis trasy (skąd – dokąd), liczbę przejechanych kilometrów, imię i nazwisko osoby kierującej pojazdem - potwierdzony przez podatnika na koniec każdego okresu rozliczeniowego w zakresie autentyczności wpisu osoby kierującej pojazdem, jeżeli nie jest ona podatnikiem; 5) liczbę przejechanych kilometrów na koniec każdego okresu rozliczeniowego oraz na dzień zakończenia prowadzenia ewidencji. Wykorzystanie wyłącznie firmowe wynajmowanego samochodu osobowego oraz spełnienie dodatkowych wymogów w postaci zgłoszenia pojazdu do US na druku VAT-26, sporządzenie regulaminu użytkowania samochodu oraz prowadzenie kilometrówki dla celów VAT, uprawnia podatnika nie tylko do odliczenia 100% VAT od wydatków związanych z wynajmowanym pojazdem, ale także do zaliczenia w koszty podatkowe 100% kwoty netto od wydatków eksploatacyjnych. Jeśli wynajmujący ma siedzibę w innym kraju niż najemca, to miejsce opodatkowania wynajmu środków transportu ustala się na podstawie art. 28b, 28c lub art. 28j ustawy o VAT. Polska ustawa o VAT nie zawiera definicji „środka transportu”. Gdzie szukać definicji Aby ją odnaleźć, podatnik musi sięgnąć do rozporządzenia wykonawczego Rady (UE) nr 282/2011 z 15 marca 2011 ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy VAT. Art. 38 tego rozporządzenia mówi, że przez „środki transportu” należy rozumieć pojazdy, mechaniczne lub inne, a także innego rodzaju wyposażenie i urządzenia służące do przewozu osób lub rzeczy z miejsca na miejsce, w tym przeznaczone do ciągnięcia, przesuwania lub pchania przez pojazdy, i zasadniczo zaprojektowane oraz faktycznie nadające się do wykorzystania w celu transportu. Rozporządzenie wskazuje przykłady środków transportu. Są to samochody, motocykle, rowery, trójkołowce oraz pojazdy turystyczne; przyczepy i naczepy; wagony kolejowe; statki; statki powietrzne; pojazdy dostosowane specjalnie do przewozu osób chorych lub rannych; ciągniki i inne pojazdy rolnicze; pojazdy o napędzie mechanicznym lub elektrycznym przeznaczone dla osób niepełnosprawnych. Z pojęcia „środków transportu” ustawodawca unijny wyłącza pojazdy trwale unieruchomione i kontenery. Umowy na krócej niż 30 dni Umowa wynajmu samochodu zawarta z polską firmą w naszym kraju zwykle obciążona jest według 23 proc. stawki. Jednak nie zawsze tak będzie, czasem trzeba wystawić fakturę NP, czyli bez VAT. Tak będzie, gdy spełnione zostaną dwa warunki. Po pierwsze wynajmującym będzie firma zarejestrowana jako podatnik VAT w innym kraju UE, po drugie nie będzie to najem krótkoterminowy. Ustawodawca polski w ślad za dyrektywą 2006/112/WE wskazuje, że krótkotrwały wynajem środków transportu to ciągłe posiadanie lub korzystanie z pojazdu przez okres nieprzekraczający 30 dni. Natomiast w przypadku jednostek pływających okres ten nie może przekroczyć 90 dni. Jeżeli więc podatnik wynajmuje środek transportu i wynajem ma charakter krótkotrwały, to miejscem opodatkowania usługi jest kraj, w którym środek transportu jest faktycznie oddany do dyspozycji usługobiorcy, czyli miejsce, w którym najemca lub osoba trzecia działająca w jego imieniu przejmuje nad nim fizyczne posiadanie. Przykład Autopromocja Specjalna oferta letnia Pełen dostęp do treści "Rzeczpospolitej" za 5,90 zł/miesiąc KUP TERAZ Przedstawiciel francuskiej firmy przyleciał do Polski na negocjacje handlowe i wynajął w Warszawie samochód na 14 dni. Jest to umowa wynajmu krótkotrwałego. Zostanie więc opodatkowana w Polsce. Wypożyczalnia powinna wystawić fakturę z 23-proc. VAT. Francuska firma może ewentualnie ubiegać się o jego odzyskanie na podstawie procedury zwrotu VAT dla firm zagranicznych. Przykład Polski przedsiębiorca (podatnik VAT) na osiem dni wynajął na cele firmowe samochód w Anglii. Firma brytyjska powinna mu wystawić fakturę z tamtejszym VAT. Polski przedsiębiorca nie ma obowiązku rozpoznawania importu usług. Samochód na dłużej niż miesiąc Jeżeli wynajem środka transportu przekracza 30 dni (90 dni w przypadku jednostek pływających), to jest opodatkowany według zasady ogólnej wynikającej z art. 28b ustawy o VAT. Zgodnie z nią miejscem wynajmu środka transportu między podatnikami będzie kraj siedziby działalności gospodarczej usługobiorcy. Przykład Polska firma wynajęła od włoskiej spółki przyczepy na trzy miesiące. Zgodnie z art. 28b ustawy o VAT faktura od włoskiego podatnika będzie podstawą do wykazania importu usług. Miejscem opodatkowania takiego najmu jest kraj usługobiorcy, czyli Polska. Wynajmujący powinien więc wystawić fakturę bez VAT. Inne reguły obowiązują, gdy wynajmujący nie jest podatnikiem VAT. Wtedy należy zastosować art. 28c ustawy o VAT. Miejsce opodatkowania zależy więc od tego, gdzie usługodawca ma siedzibę. Przykład Turysta z Rumunii wynajął w Polsce na dwa miesiące samochód kempingowy. Polski podatnik powinien wystawić fakturę z 23-proc. VAT. Skutki przedłużenia umowy Ustawodawca unijny w rozporządzeniu wykonawczym Rady (UE) wprowadził regulacje zapobiegające nadużyciom polegającym na wielokrotnym przedłużaniu umów. Z rozporządzenia wynika, że • spowodowane siłą wyższą przekroczenie przewidzianego w umowie czasu wynajmu krótkoterminowego (czyli 30 dni dla pojazdów lądowych i 90 dla jednostek pływających) nie wpływa na określenie czasu ciągłego posiadania lub użytkowania środka transportu; • w przypadku wynajmowania tego samego środka transportu, objętego następującymi po sobie umowami, które zawarte zostały między tymi samymi stronami, czas wynajmu ustalany jest na podstawie okresów wszystkich umów ciągłego posiadania lub użytkowania tego środka transportu; • pierwsza umowa i jej przedłużenie stanowią następujące po sobie umowy; • okresy obowiązywania umowy lub umów krótkoterminowego wynajmu, które poprzedzają umowę uznaną za długoterminową, nie będą kwestionowane, pod warunkiem że nie wystąpiły nadużycia; • następujące po sobie umowy między tymi samymi stronami dotyczące różnych środków transportu nie będą uważane za następujące po sobie umowy w celu ustalenia okresu ciągłego posiadania, o ile nie zostaną stwierdzone nadużycia. Nie ma jednej reguły Zgodnie z art. 28j. ust. 1 ustawy o VAT miejscem świadczenia usług krótkoterminowego wynajmu środków transportu jest miejsce, w którym te środki transportu są faktycznie oddawane do dyspozycji usługobiorcy. Przez krótkoterminowy wynajem środków transportu rozumie się ciągłe posiadanie środka transportu lub korzystanie z niego przez okres nieprzekraczający 30 dni, a w przypadku jednostek pływających – przez okres nieprzekraczający 90 dni. Art. 28b ust. 1 ustawy o VAT mówi, że w przypadku świadczenia usług na rzecz podatnika miejscem świadczenia usług jest kraj, w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej. Z kolei z art. 28c ust. 1 wynika, że miejscem świadczenia usług na rzecz podmiotów niebędących podatnikami jest państwo, w którym usługodawca posiada siedzibę działalności gospodarczej. Najem nieruchomości może powodować szereg wątpliwości z którymi musi zmierzyć się zarówno wynajmujący, jak i najemca, dobrze wiedzieć, że obowiązek podatkowy w kategorii najmu powstaje na zasadach szczególnych. Bierze się pod uwagę datę z jaką została wystawiona faktura, oczywiście w sytuacji, kiedy jej wystawienie odbywa się zgodnie z terminem. Warto wiedzieć, że data powstania obowiązku podatkowego nie opóźnia się w czasie, nawet gdy następuje opóźnienie w wystawieniu faktury. Z kolei faktura, która została wystawiona zbyt wcześnie niesie za sobą obowiązek rozpoznania obowiązku podatkowego. Należy o tym pamiętać, jeśli najemca decyduje się na wystawiania faktur przed czasem. Na skróty Faktura za najem wystawiona nieterminowo a data w której powstał obowiązek podatkowyWcześniejsze wystawienie faktury za najem a data w której powstał obowiązek podatkowySpłata należności za usługę najmu a data w której powstał obowiązek podatkowyNajem osobom, które nie prowadzą działalności a data w której powstał obowiązek podatkowy W sytuacji, kiedy na terytorium państwa ma miejsce świadczenie usług o charakterze najmu, dzierżawy, leasingu, albo wszystkich umów o zbliżonej specyfice (które cały czas podchodzą pod umowę najmu) to obowiązek podatkowy powstaje w momencie wygenerowania faktury. Jednakże, istnieją wyjątki od tej zasady, a mianowicie usługi najmu o których mowa w art. 28b ustawy (chodzi o import usług) na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy o VAT. Czas powstania obowiązku podatkowego w przypadku podatku od towarów i usług rozpoczyna się w momencie wygenerowania faktury, jednakże ma to miejsce tylko i wyłącznie wtedy, kiedy faktura została wystawiona w obowiązującym terminie. Jeśli dojdzie do sytuacji, w której podatnik nie wystawi faktury, albo uczyni to z opóźnieniem to moment powstania obowiązku podatkowego przypada wtedy, kiedy termin wygenerowania faktury minął. W sytuacji, kiedy owy termin nie został ustalony, obowiązek podatkowy rozpoczyna się w momencie upływu terminu odnośnie płatności za najem. Art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT określa termin wystawienia faktury odnośnie usług najmu. Posiłkując się owymi przepisami, dowiemy się, że faktura nie może być wystawiona później niż z dniem upływu terminu płatności za wynajem. Jeśli więc, wszystko ma miejsce zgodnie z przepisami i faktura zostaje wygenerowana we wskazanym terminie, obowiązek podatkowy w podatku do towarów i usług ma miejsce w momencie, kiedy faktura zostaje wygenerowana. W następnej części artykułu rozpatrzymy kilka sytuacji, kiedy będziemy mieli do czynienia z różnymi sposobami odnośnie wystawiania faktur za najem nieruchomości. Faktura za najem wystawiona nieterminowo a data w której powstał obowiązek podatkowy Kiedy faktura jest wystawiana niezgodnie z terminem, albo podatnik wcale jej nie wystawia, obowiązek podatkowy rozpoczyna się wraz z datą zakończenia terminu grudnia 2020 roku, podatnik VAT rozpoczął działalność polegającą na wynajęciu lokalu użytkowego. Umowa została podpisana między stronami z datą 1 stycznia 2021 roku. W myśl umowy, najemca (który także jest podatnikiem VAT), musi płacić za czynsz za wynajem lokalu za okres jednego miesiąca z góry, najpóźniej do 15 dnia miesiąca każdego następnego miesiąca. Odnośnie faktury za najem za styczeń 2021, została ona wystawiona z opóźnieniem, gdyż dopiero 5 lutego 2021 roku, a miało to miejsce w sytuacji, kiedy uiszczona została należność za najem za ten miesiąc. Ujęcie faktury przez najemcę miało miejsce w rozliczeniu podatku od towarów i usług za luty 2021 roku. W przedstawionym przykładzie, niezgodne z terminem dostarczenie należności za czynsz odnośnie najmu lokalu nie wpływa na moment powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Dnia 15 stycznia 2021 roku powstał obowiązek podatkowy. Faktura, która została ujęta w rozliczeniu za luty 2021 jest błędem i wymaga dostarczenia korekty odnośnie deklaracji VAT-7 za styczeń 2021 roku, która musi być powiększona o sumę z faktury za najem, deklaracja za luty również musi zostać skorygowana, gdyż faktura została tam bezpodstawnie ujęta. Dodatkowo, korekta odnośnie VAT-7 za miesiąc styczeń 2021 r. może być związana z koniecznością spłaty odsetek odnośnie zaległości podatkowych. Jednakże, jak widać, wystawienie faktury za najem z opóźnieniem nie warunkuje terminu powstania obowiązku wystawienie faktury za najem a data w której powstał obowiązek podatkowy Jeśli faktura zostanie wystawiona wcześniej to skutkiem tego jest przyspieszenie momentu w którym powstaje obowiązek podatkowy w VAT. Obowiązek podatkowy jest złączony z terminem dotyczącym upływu płatności tylko w momencie, gdzie faktura nie została wystawiona w określonym terminie. Należy zwrócić uwagę, że w sytuacji faktur potwierdzających wyświadczenie usług najmu jest jedynie mowa o terminie dotyczącym najpóźniejszego wystawienia faktury, nie ma mowy o sytuacji wcześniejszego wystawienia. Za moment ten uznaje się zakończenie terminu zapłaty należności za usługę pod uwagę przepisy ustawy o VAT nie znajdziemy żadnej informacji, jaki jest najwcześniejszy termin odnośnie faktury. Odnośnie do art. 106i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT dowiadujemy się, że zabrania się wystawiania faktur na więcej niż 30 dni zanim wystąpi dostawa towarów, albo wyświadczenie przepisy te nie mają odniesienia do wystawiania faktur z zakresu usługi najmu, jeśli na tej fakturze istnieje informacja o czasie okresu rozliczeniowego do którego jest odniesiona. Nie można również skorzystać z zasady, iż zabrania się wystawiania faktury na nie więcej niż 30 dni zanim zostanie otrzymana całość, albo też jakaś część zapłaty. Przepisy te zostały sporządzone pod względem faktur zaliczkowych, a faktury tego rodzaju nie występują w przypadku usług najmu, w sytuacji, kiedy dostarczenie jeszcze przed wykonaniem usługi całości, albo też jakieś części zapłaty nie stwarza obowiązku podatkowego w VAT. Jeśli podatnik pragnie, może wystawić fakturę dotyczącą świadczenia usług najmu, ale pod warunkiem, że zawarta zostanie informacja o okresie rozliczeniowym, którego dotyczy. Warto jednak pamiętać, że wystawiania faktury przed czasem, za każdym razem związane jest z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego odnośnie usługi, która jest udokumentowana na lutego 2020 roku Pan Xsiński rozpoczął wynajem lokalu, który stanowi jego własność. Umowa między stronami została podpisana z dniem 2 marca 2020 r. Najemca (również podatnik VAT) zgodził się w ramach umowy na uiszczanie należności za czynsz najmu przypadający za okres jednego miesiąca, z wyprzedzeniem do 10 dnia każdego następnego miesiąca. 10 marca 2020 roku podatnik wynajmujący wystawił trzy faktury, które dokumentują świadczenie usług najmu i odnoszą się do okresu od marca do maja 2020 roku. Zostały one dostarczone najemcy w dniu 10 marca 2020 r. Faktury zawierają informację, jakich okresów rozliczeniowych dotyczą, a także widnieje termin w którym muszą zostać tym przypadku, wystawienie przed czasem faktur odnośnie czynszu za wynajem było jak najbardziej zgodne z prawem. Wystawienie trzech faktur w dniu 10 marca 2020 roku, spowodowało powstanie w tym dniu obowiązku podatkowego dotyczącego trzech następnych okresów rozliczeniowych, czyli kolejno marca, kwietnia oraz maja 2020 r. Termin, w którym ma miejsce określenie obowiązku podatkowego jest w tej sytuacji uwarunkowany datą wystawienia faktury. W związku z tym, wynajmujący ma obowiązek ująć wartości z wszystkich trzech wystawionych faktur w rozliczeniu na miesiąc marzec 2020 roku, a najemca ma prawo do odliczenia podatku naliczonego, w odniesieniu do wystawionych faktur, w rozliczeniu za miesiąc marzec 2020 roku, albo za jeden z dwóch następnych okresów o którym mowa w powyższym przykładzie, ukazuje, że wystawianie faktur za najem z dużym wyprzedzeniem nie jest zabronione, albo sprzeczne z prawem, ale nie jest opłacalne. Wynajmujący podatnik musi ze znacznym wyprzedzeniem udowodnić powstanie obowiązku podatkowego, co skutkuje wcześniejszym wzięciem pod uwagę podatku należnego w deklaracji VAT. Wyobraźmy sobie sytuację, kiedy wynajmujący decyduje się na sporządzenie faktur na rok z góry. Konsekwencje finansowe tego czynu byłyby jeszcze bardziej skomplikowane, w związku z tym, warto dokładnie przemyśleć, czy wystawianie faktur przed czasem jest rozsądną decyzją. W sytuacji, kiedy najemca zapłaci z góry za wszystkie faktury, nie mamy do czynienia z żadnym problemem, jednakże w realnym życiu z takimi sytuacjami nie spotykamy się prawie należności za usługę najmu a data w której powstał obowiązek podatkowy W usługach najmu, czas, kiedy powstał obowiązek podatkowy jest uwarunkowany tylko i wyłącznie zakończeniem terminu spłaty należności za usługę, a nie realna spłata należności. Była już mowa o tym, że opóźnione uiszczenie należności nie zmienia nic w terminie rozpoznania obowiązku podatkowego. Tak samo działa zasada w odniesieniu do wcześniej uregulowanej należności. W sytuacji kiedy, wynajmujący wejdzie w posiadanie należności z tytułu czynszu w momencie, kiedy termin płatności jeszcze się nie zakończył i nie wystawi on faktury to nie mamy do czynienia z powstaniem obowiązku 19a ust. 8 ustawy o VAT, informuje o terminie powstania obowiązku podatkowego w sytuacji dostarczenia zaliczki, która jednakże nie może być wykorzystana do usług najmu, gdyż nie ma w niej mowy w art. 19 ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT. Jeśli spłata należności z tytułu najmu będzie miała miejsce przed upływem wyznaczonego terminu nie powoduje to żadnych skutków podatkowych, jak również nie nakłada na wynajmującego obowiązku wystawienia stycznia 2021 roku, uiszczona została należność odnośnie czynszu najmu za luty 2021 roku. W podpisanej umowie widnieje informacja, iż należność za czynsz musi być opłacona z góry za okresy miesięczne, nie później niż 5 dnia każdego następnego miesiąca. Wynajmujący wystawił fakturę odnośnie czynszu najmu za luty 2021 roku z datą 4 lutego 2021 roku. Wynajmujący zachował się prawidłowo, wystawiając fakturę przed zakończeniem terminu spłaty należności. Obowiązek podatkowy powstał 4 lutego 2021 roku. Nawet, jeżeli należność z tytułu czynszu najmu miała miejsce już w styczniu to nie zmienia to terminu w którym powstaje obowiązek podatkowy. Warto pamiętać, że wyżej opisany sposób odnosi się tylko do momentu powstania obowiązku podatkowego, kiedy należność została uiszczona, ale faktura dokumentująca zapłatę nie została jeszcze wystawiona. W sytuacji, jeśli spłata należności łączy się z jednoczesnym wystawieniem faktury, obowiązek podatkowy powstaje z datą wystawienia owej faktury. Przykład (wynajmujący wystawia fakturę w dniu zapłaty):27 stycznia 2021 roku, uiszczona została należność odnośnie czynszu najmu za luty 2021 roku. W podpisanej umowie widnieje informacja, iż należność za czynsz musi być opłacona z góry za okresy miesięczne, nie później niż 5 dnia każdego miesiąca. Wynajmujący wystawił fakturę dokumentującą czynsz najmu za luty 2021 roku w tym samym dniu, kiedy należność wpłynęła do niego. W związku z tym, obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury, to jest 27 stycznia 2021 osobom, które nie prowadzą działalności a data w której powstał obowiązek podatkowy Inaczej przedstawiają się reguły odnośnie usług najmu świadczonych dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Wynajmujący nie ma obowiązku wystawienia faktury. Jak więc powstaje obowiązek podatkowy? Obowiązek podatkowy powstaje w momencie, kiedy mija termin uiszczenia należności za usługę. Warto jednak wiedzieć, że mimo, iż przepisy prawa nie nakładają obowiązku wystawiania faktur na wynajmującego, jeśli stroną wynajmu jest osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej, nie oznacza to wcale, iż faktura za tą usługę nie może być wystawiona. Jeśli faktura zostanie wystawiona jeszcze zanim zakończy się termin płatności, to obowiązek podatkowy powstanie tak samo jak w przypadku faktur wystawianych dla widać, reguły odnośnie rozpoznania obowiązku podatkowego nie zmieniają się, są takie same w przypadku osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej, jak i przedsiębiorców. Przepisy odnośnie wystawiania jednej faktury za kilka okresów rozliczeniowych jednocześnie, również są takie same w obu przypadkach. Dobrze jest zapoznać się z przepisami oraz regułami odnoszącymi się do wystawiania faktury. Przykład:18 stycznia 2021 roku miało miejsce sporządzenia faktury przez wynajmującego za świadczenie usług najmu garażu samochodowego. Drugą stroną biorącą udział w najmie była osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Owa faktura została wystawiona na życzenie najemcy i odnosiła się do I półrocza 2021 roku. W podpisanej między stronami umowie była mowa o opłacaniu czynszu z góry do 25 dnia każdego następnego miesiąca. Faktura zawiera informację o okresach rozliczeniowych, których dotyczy, a także zaznaczono terminy, w których należy uiścić należność z tytułu czynszu na każdy z miesięcy. Faktura, która została wygenerowana 18 stycznia 2021 roku, sprawiła powstanie obowiązku podatkowego w tej samej dacie. Zatem obowiązek podatkowy odnosi się do każdego z sześciu okresów rozliczeniowych, których faktura dotyczyła. Termin dotyczący obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług nie odnosi się wcale do informacje zawarte na fakturze o następnych występujących po sobie terminach uiszczania należności za czynsz najmu. Warto wiedzieć, że można spodziewać się prośby o przygotowanie faktury odnośnie najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe od osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej, w sytuacji kiedy przysługuje im zwolnienie z VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Faktura, która została wystawiona z wyprzedzeniem skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego, a także koniecznością ujęcia owych faktur w deklaracji, jednakże nie zobowiązuje wynajmującego do wykazania podatku należnego. Dobrze jest wiedzieć, że w momencie świadczenia usług, których przysługuje zwolnienie z VAT, generowanie faktur nie jest konieczne także przy usługach wykonywanych na rzecz drugiego przedsiębiorcy. Owa reguła ma miejsce w myśl art. 106b ust. 2 ustawy o VAT (owe faktury zostają wystawione tylko i wyłącznie na żądanie nabywcy – art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy). Taka sama sytuacja ma miejsce w sytuacji faktur tworzonych na rzecz osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej, wygenerowanie faktury jeszcze zanim minie termin uiszczenia należności, jest ściśle związane z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Oczywiście, nie ma tutaj mowy o podatku mediów połączonych z najmem a termin kiedy powstał obowiązek podatkowy Ponieważ zajmujemy się szczegółowym opisaniem regulacji dotyczących wystawiania faktur w odniesieniu do wyświadczania usług z tytułu najmu, warto także poświęcić chwilę na kwestie odnoszące się do wystawiania faktur związanych z dostawą mediów, odnoszących się do wykonywanej usługi. W skład mediów zaliczamy: energię elektryczną, energię cieplną, gaz ziemny, wywóz nieczystości, dostarczenie wody oraz odprowadzanie ścieków. Może zaistnieć sytuacja, kiedy za porozumieniem stron to najemca podpisze umowy bezpośrednio z firmami odpowiadającymi za wyżej wymienione usługi, a wtedy będzie on otrzymywał faktury od faktycznych usługodawców. Jednakże, taka sytuacja ma miejsce niezwykle rzadko. Z reguły mamy do czynienia z tak zwanym refakturowaniem, czyli koszty towarzyszące wynajmowaniu przez najemcę lokalu przeniesione zostają na wynajmującego najemcę. W taki przypadku mogą mieć miejsce drobne wątpliwości odnośnie rozliczania refakturowanych usług nie biorąc po uwagę czynności najmu. Kwestia ta sprawiała nie lada problem i powodowała wiele rozbieżności interpretacyjnych, dlatego 16 kwietnia 2015 roku, zostało skierowane pytanie prejudycjonalne do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, wydał on opinię w sprawie C-42/14, która mówi, że: (…) najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku VAT, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Trybunał Sprawiedliwości nie sprecyzował jednoznacznych reguł odnośnie rozliczania usług występujących z usługą najmu, stwierdzając, iż aby dobrze rozważyć każdy przypadek należy za każdym razem dokonywać analizy odnośnie stosunku jaki łączy obie strony najmu, dzięki wykonaniu: (…) jego oceny przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności, w jakich ma miejsce najem i spełniane są towarzyszące mu świadczenia, a w szczególności przy uwzględnianiu treści samej umowy. Powyżej przedstawione uzasadnienie zawiera ważne rady oraz wskazówki, odnośnie analizy treści, które zostają zapisane w umowie, a także rzeczywistych okoliczności, które mają miejsce przy tych działaniach. Skupiając się na uzasadnieniu TSUE argumentami, które jednoznacznie przemawiają za szansą potraktowania usługi najmu oraz połączonych z tym najmem dostaw mediów za świadczenia o charakterze odrębnym oraz niezależnym są głównie: prawo dokonania wyboru przez najemcę dostawcy mediów (najemca może, ale nie musi skorzystać z tego prawa), dobrowolne korzystanie z mediów, gdzie ilość jest uwarunkowana potrzebami najemcy, opłaty za media, które zostały wykorzystane przez najemcę mają się odbyć dzięki informacjom zaczerpniętym z liczników indywidualnych; W opinii polskich organów podatkowych oddzielnie rozliczenie jest także możliwe, kiedy (patrz pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 maja 2017 roku, sygn. (…) umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być np. liczba korzystających z nieruchomości czy też powierzchnia nieruchomości. fakturowanie dostawy mediów zgodnie z ich prawdziwym zużyciem, które odczytywane jest na podstawie liczników indywidualnych, a także umieszczanie tej informacji w oddzielnych pozycjach faktury, podpisanie w umowy najmu zapisu o szansie na oddzielnie rozliczanie czynszu najmu, a także oddzielnego odnoście dostawy mediów. Dopiero w momencie spełnienia wyliczonych warunków, istnieje możliwość, aby wynajmujący posiadał prawo do oddzielnego rozliczenia czynszu najmu oraz usługi dostawy mediów, które związane są bezpośrednio z wynajmowaniem nieruchomości. Skutkiem takich działań będzie możliwość na wykorzystanie stawek VAT odpowiednich dla konkretnych usług dostawy mediów, które połączone są z usługą najmu."W opinii organów podatkowych nie istnieje możliwość na rozdzielenie usług wywozu nieczystości. Argument, którym posłużyły się organy podatkowe jest brak swobody odnośnie wyboru dostawcy wykonywanej usługi nie tylko przez wynajmującego, ale także i indywidualną interpretację ogłoszoną 7 lutego 2017 roku przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (sygn. ogłoszono: Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu, a koszty dodatkowe takie jak np. koszt opłaty z tytułu gospodarowania odpadami komunalnymi w tym wywóz odpadów – jeżeli strony uzgodnią, że wynajmujący będzie obciążał nimi najemcę, stanowią element rachunku kosztów zmierzających do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Jak widać, na podstawie wyżej zamieszczonego cytatu, organ podatkowy wyraźnie potwierdził, iż w sytuacji odsprzedaży najemcom mediów, wśród których zaliczamy dostawę wody oraz odprowadzania ścieków, nie istnieją przesłanki do postrzegania opłat za te media jako składnika kalkulacyjnego usługi najmu oraz łącznego ich opodatkowania. W związku z tym ma miejsce prawo wynajmującego do nałożenia na nie podatku w wysokości 8% stawki podatku od towarów i usług. Nie skupiając się teraz na metodzie fakturowania mediów, którą wybierze wynajmujący, termin odnośnie wystawienia faktury i związany z nim obowiązek podatkowy nie zmienia się i jest identyczny jak w sytuacji najmu. Przykład:Strony biorące udział w najmie podjęły decyzję, iż spłata należności będzie płatna z góry do 15 dnia miesiąca. W dniu 3 stycznia 2021 roku wynajmujący wystawił fakturę dotyczącą miesiąca stycznia, gdzie zawarł oddzielne rozliczenia odnośnie wody, prądu oraz gazu. Termin spłaty należności został wyznaczony na 15 stycznia 2021 roku, a obowiązek podatkowy dla każdej z czynności o której mowa w fakturze powstał w dniu 3 stycznia 2021 roku. Data publikacji: 2018-08-09, autor: FakturaXLOstatnia aktualizacja: 2021-08-11 Obowiązek podatkowy z tytułu najmu powstaje na zasadach szczególnych. Decyduje o tym zasadniczo data wystawienia faktury, gdy jest wystawiona terminowo. Opóźnienie w tym zakresie nie przesuwa daty powstania obowiązku podatkowego. Natomiast faktura wystawiona przedwcześnie skutkuje automatycznie koniecznością rozpoznania obowiązku podatkowego. Należy o tym pamiętać, decydując się na ten krok, szczególnie gdy najem nie korzysta ze zwolnienia. W przypadku świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub umów o podobnym charakterze (dalej usługa najmu) obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury. Reguła ta nie dotyczy usług najmu, do których stosuje się przepisy art. 28b ustawy, stanowiących import usług (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b) ustawy o VAT). Powiązanie momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług z chwilą wystawienia faktury ma jednak zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy faktura została wystawiona w obowiązującym terminie. Jeżeli podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury. Gdy nie określono tego terminu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności. Dla usług najmu termin wystawienia faktury wyznacza art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT. Według tych regulacji fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności. W konsekwencji, jeżeli fakturę sporządzono terminowo, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powinien być rozpoznany z chwilą jej wystawienia. Polecamy: Najnowsze zmiany w VAT. Sprawdź! Polecamy: Praktyczny przewodnik po zmianach w VAT. Sprawdź! Polecamy: AKADEMIA VAT z Radosławem Kowalskim (od 30 sierpnia do 10 września) – Cykl 3 webinariów: 8 wybranych zmian w VAT - praktyczny przegląd dla księgowych, Split payment, Biała lista podatników VAT 1. Nieterminowo wystawiona faktura a data powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu Jeżeli faktura zostanie sporządzona z opóźnieniem lub podatnik w ogóle jej nie wystawi, obowiązek podatkowy powstaje w dacie upływu terminu płatności. 27 grudnia 2017 r. podatnik VAT wynajął swój lokal użytkowy. Umowę zawarto od 1 stycznia 2018 r. Zgodnie z umową najemca (również podatnik VAT) powinien opłacać czynsz najmu za okresy miesięczne, z góry do 15 dnia każdego kolejnego miesiąca. W przypadku czynszu najmu za styczeń 2018 r. wynajmujący wystawił fakturę z opóźnieniem, dopiero 4 lutego 2018 r., gdy otrzymał od najemcy zapłatę czynszu za ten miesiąc. Faktura została ujęta przez wynajmującego w rozliczeniu podatku od towarów i usług za luty 2018 r. W przedstawionej sytuacji nieterminowe otrzymanie zapłaty czynszu najmu nie przesuwa momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Obowiązek podatkowy powstał 15 stycznia 2018 r. Ujęcie tej faktury w rozliczeniu za luty 2018 r. wymaga sporządzenia deklaracji korygującej VAT-7 za styczeń 2018 r., w której należy uwzględnić wartości z faktury, oraz za luty 2018 r., w której fakturę niezasadnie wykazano. Ponadto korekta deklaracji za styczeń 2018 r. może się wiązać z obowiązkiem zapłaty odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych. Wystawienie faktury z opóźnieniem nie wpływa tym samym na przesunięcie terminu rozpoznania obowiązku podatkowego. 2. Wcześniejsze wystawienie faktury a termin powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu Wcześniejsze sporządzenie faktury skutkuje jednak przyspieszeniem chwili powstania obowiązku podatkowego w VAT. Powiązanie obowiązku podatkowego z upływem terminu płatności dotyczy bowiem tylko tych sytuacji, kiedy faktury nie wystawiono w obowiązującym terminie. Warto ponadto zaznaczyć, że w przypadku faktur dokumentujących świadczenie usług najmu ustawodawca określa wyłącznie najpóźniejszy termin, w którym faktura powinna być wystawiona. Moment ten wyznacza upływ terminu płatności za usługę. Przepisy ustawy o VAT nie zawierają natomiast unormowań w zakresie najwcześniejszego terminu, w jakim można sporządzić taką fakturę. Regulacje art. 106i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT zawierają wprawdzie zastrzeżenie, że faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30 dnia przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi. Zasady tej nie stosuje się jednak do wystawiania faktur dokumentujących usługę najmu, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy. Nie ma w tym przypadku zastosowania zasada, że faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30 dnia przed otrzymaniem, całości lub części zapłaty. Przepis ten, odnoszący się do tzw. faktur zaliczkowych, nie dotyczy bowiem usług najmu, w przypadku których otrzymanie przed wykonaniem usługi całości lub części zapłaty nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w VAT. Wystawianie ze znacznym wyprzedzeniem faktur dokumentujących świadczenie usług najmu jest zatem prawidłowe, o ile zawierają one informację, jaki okres rozliczeniowy obejmują. Należy jednak pamiętać, że takie wcześniejsze wystawianie faktury każdorazowo będzie się wiązało z koniecznością rozpoznania obowiązku podatkowego z tytułu usługi wykazanej na fakturze. 12 lutego 2018 r. Jan Kowalski wynajął swój lokal użytkowy. Umowę zawarto od 1 marca 2018 r. Zgodnie z umową najemca (będący również podatnikiem VAT) powinien opłacać czynsz najmu za okresy miesięczne, z góry do 10 dnia każdego kolejnego miesiąca. 10 marca 2018 r. wynajmujący wystawił trzy faktury obejmujące świadczenie usług najmu za okres marzec–maj 2018 r. i przekazał je w tym dniu najemcy. W fakturach wskazano okresy rozliczeniowe, które obejmują te faktury, i podano terminy płatności. W takiej sytuacji wynajmujący był uprawniony do wcześniejszego wystawienia faktur. Jednoczesne wystawienie trzech faktur 10 marca 2018 r. skutkuje powstaniem w tym dniu obowiązku podatkowego za trzy kolejne okresy rozliczeniowe, czyli marzec, kwiecień, maj 2018 r. Termin rozpoznania obowiązku podatkowego jest wówczas wyznaczany datą wystawienia faktury. Wynajmujący będzie zatem obowiązany do ujęcia wartości wynikających ze wszystkich tych faktur już w rozliczeniu za marzec 2018 r. Najemca będzie z kolei uprawniony do dokonania na ich podstawie odliczenia podatku naliczonego, w rozliczeniu za marzec 2018 r. lub za jeden z dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych. Sytuacja przedstawiona w przykładzie wskazuje jednoznacznie, że wystawianie przez wynajmującego faktur z dużym wyprzedzeniem nie jest korzystne. Usługodawca jest wtedy obowiązany do znacznie szybszego wykazywania obowiązku podatkowego, a w konsekwencji wcześniejszego uwzględnienia podatku należnego w deklaracji VAT. Wystawienie faktur za większą liczbę okresów rozliczeniowych, przykładowo za rok z góry, wiązałoby się z jeszcze poważniejszymi konsekwencjami finansowymi. Dlatego wcześniejsze wystawianie faktur należy każdorazowo dobrze rozważyć. Oczywiście jeżeli najemca od razu uregulowałby płatność za wszystkie okresy rozliczeniowe objęte fakturami, problem nie wystąpi. Jednak w praktyce działalności gospodarczej takie zdarzenia należą do rzadkości. 3. Zapłata należności a data powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu Należy podkreślić, że w przypadku usług najmu na moment powstania obowiązku podatkowego może wpływać wyłącznie upływ terminu płatności za usługę, a nie faktyczne otrzymanie należności. Jak już wskazano, otrzymanie zapłaty z opóźnieniem nie przesuwa terminu rozpoznania obowiązku podatkowego. Analogiczne reguły odnoszą się również do wcześniejszego otrzymania należności. Jeżeli wynajmujący otrzyma zapłatę czynszu jeszcze przed upływem terminu płatności i nie wystawi faktury, obowiązek podatkowy w VAT nie powstanie. Przepis art. 19a ust. 8 ustawy, określający termin powstania obowiązku podatkowego w przypadku otrzymania zaliczki, nie ma zastosowania do usług najmu jako do usług wymienionych w art. 19 ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT. Wcześniejsze otrzymanie zapłaty z tytułu świadczenia usług najmu nie wywołuje żadnych skutków podatkowych i nie wymaga dokumentowania fakturą. 30 stycznia 2018 r. wynajmujący otrzymał zapłatę, która dotyczyła czynszu najmu za luty 2018 r. Zgodnie z zawartą umową najemca powinien opłacać czynsz najmu za okresy miesięczne, z góry do 5 dnia każdego kolejnego miesiąca. Fakturę z tytułu czynszu najmu za luty 2018 r. wynajmujący wystawił 4 lutego 2018 r. W takim przypadku wynajmujący wystawił fakturę terminowo, czyli nie później niż z upływem terminu płatności. Obowiązek podatkowy powinien być więc rozpoznany 4 lutego 2018 r. Otrzymanie zapłaty jeszcze w styczniu 2018 r. nie przesuwa terminu powstania obowiązku podatkowego. Przedstawiony sposób określenia momentu powstania obowiązku podatkowego ma oczywiście zastosowanie tylko wtedy, gdy wcześniejszemu otrzymaniu należności nie towarzyszy jednoczesne wystawienie faktury. W razie wcześniejszego sporządzenia faktury obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powinien być rozpoznany już z chwilą jej wystawienia. 30 stycznia 2018 r. wynajmujący otrzymał zapłatę, która obejmowała czynsz za luty 2018 r., a z zawartej umowy wynikało, że najemca powinien opłacać czynsz za okresy miesięczne z góry do 5 dnia każdego kolejnego miesiąca. Wynajmujący wystawił jednak fakturę z tytułu czynszu najmu za luty 2018 r. w dniu otrzymania zapłaty należności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, czyli 30 stycznia 2018 r. 4. Najem osobom nieprowadzącym działalności a termin powstania obowiązku podatkowego Nieco inne zasady dotyczą usług najmu świadczonych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. W takich przypadkach usługodawca nie ma bowiem obowiązku wystawienia faktury. Moment powstania obowiązku podatkowego będzie zatem co do zasady wyznaczany wyłącznie upływem terminu płatności za usługę. Przy czym brak obowiązku wystawiania faktur na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nie oznacza, że faktury takie nie mogą być sporządzane. Wystawienie faktury jeszcze przez upływem terminu płatności, analogicznie jak ma to miejsce przy fakturach wystawianych dla przedsiębiorców, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Brak obowiązku wystawiania faktur na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nie zmienia zatem reguł rozpoznawania obowiązku podatkowego, w tym również tych dotyczących wcześniejszego wystawiania faktur za kilka okresów rozliczeniowych. Warto więc mieć na uwadze konsekwencje sporządzenia takiej faktury. 20 stycznia 2018 r. wynajmujący wystawił na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej fakturę obejmującą świadczenie usługi wynajmu garażu samochodowego. Faktura została sporządzona na wniosek najemcy i obejmowała usługę za I półrocze 2018 r. Umowa najmu garażu przewidywała, że czynsz płatny jest miesięcznie z góry do 25 dnia każdego kolejnego miesiąca. Na fakturze zawarto informację o objętych nią okresach rozliczeniowych oraz wskazano terminy płatności czynszu za poszczególne miesiące. Wystawienie faktury 20 stycznia 2018 r. skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego już w tej dacie. Obowiązek podatkowy będzie dotyczył wszystkich sześciu okresów rozliczeniowych objętych fakturą. Na termin rozpoznania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług w żaden sposób nie wpływa zamieszczenie na fakturze informacji o kolejnych przypadających terminach płatności za usługę. Ewentualne faktury wystawiane na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej najczęściej będą obejmowały usługi najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, które korzystają ze zwolnienia z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Wystawienie takiej faktury jeszcze przed upływem terminu płatności skutkuje wprawdzie powstaniem obowiązku podatkowego i obowiązku rozliczenia tych faktur w deklaracji, ale nie nakłada na wynajmującego obowiązku wykazania podatku należnego. Warto ponadto zauważyć, że przy świadczeniu usług zwolnionych z VAT obowiązek wystawiania faktur nie występuje również przy usługach realizowanych na rzecz innych przedsiębiorców. Wyłączenie to wynika z postanowień art. 106b ust. 2 ustawy o VAT (faktury takie wystawia się jedynie na żądanie nabywcy – art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy). Podobnie jak ma to miejsce w przypadku faktur wystawianych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, sporządzenie faktury przed upływem terminu płatności będzie się tu wiązało z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Przy czym podatek należny oczywiście nie wystąpi. 5. Refakturowanie mediów związanych z najmem a termin powstania obowiązku podatkowego Omawiając zasady wystawiania faktur dokumentujących świadczenie usług najmu, należy również zwrócić uwagę na kwestię wystawiania faktur z tytułu dostawy mediów związanych z realizowaną usługą, takich jak przykładowo energia elektryczna, energia cieplna, gaz ziemny, wywóz nieczystości, dostarczanie wody i odprowadzenie ścieków. Teoretycznie strony mogą ustalić, że to najemca zawrze odrębne umowy bezpośrednio z podmiotami świadczącymi usługi. Będą one wtedy realizowane przez faktycznych usługodawców, którzy wystawią z tego tytułu odpowiednie faktury. W praktyce koszty dodatkowych usług towarzyszących usłudze najmu przenoszone są jednak najczęściej przez wynajmującego na najemcę w formie tzw. refakturowania. W takich przypadkach pewne wątpliwości może budzić prawo rozliczania refakturowanych usług niezależnie od samego najmu. Ze względu na znaczne rozbieżności interpretacyjne kwestia ta była przedmiotem pytania prejudycjalnego skierowanego do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 orzekł, że: (…) najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku VAT, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Trybunał nie określił jednoznacznie zasad rozliczania usług towarzyszących usłudze najmu, wskazując, że prawidłowe rozstrzygnięcie wymaga każdorazowo przeprowadzenia analizy łączącego strony stosunku najmu, poprzez dokonanie: (…) jego oceny przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności, w jakich ma miejsce najem i spełniane są towarzyszące mu świadczenia, a w szczególności przy uwzględnieniu treści samej umowy. W uzasadnieniu wyroku zawarto wskazówki, które powinny być brane pod uwagę przy badaniu treści zawartej umowy i okoliczności faktycznych towarzyszących tym czynnościom. Według TSUE argumentami przemawiającymi za możliwością uznania usługi najmu i związanych z tym najmem dostaw mediów za świadczenia odrębne i niezależne są w szczególności: prawo wyboru przez najemcę dostawcy mediów (niezależenie od tego, czy najemca zamierza z tego prawa korzystać); swoboda zużycia mediów w takiej ilości, w jakiej jest to najemcy potrzebne; rozliczanie mediów zużytych przez najemcę na podstawie wskazań liczników indywidualnych; zdaniem polskich organów podatkowych odrębne rozliczenie jest również możliwe, gdy (zob. pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 maja 2017 r., sygn. ): (…) umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być np. liczba korzystających z nieruchomości czy też powierzchnia nieruchomości. fakturowanie dostawy mediów według ich faktycznego zużycia, wynikającego ze wskazań liczników indywidualnych, oraz zamieszczanie ich w odrębnych pozycjach faktury; zawarcie w umowie najmu zapisu o możliwości odrębnego rozliczania czynszu najmu oraz dostawy mediów. Jeżeli wymienione warunki są spełnione, wynajmujący ma prawo odrębnego rozliczania czynszu najmu i usług dostawy mediów, które towarzyszą temu najmowi. W konsekwencji będzie upoważniony do stosowania stawek VAT właściwych dla poszczególnych usług dostawy mediów związanych z usługą najmu. Zdaniem organów podatkowych nie jest możliwe oddzielne rozliczanie usług wywozu nieczystości. Argumentem przemawiającym za takim wyłączeniem jest brak swobody wyboru dostawcy realizowanej usługi zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 7 lutego 2017 r. (sygn. podnoszono: Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu, a koszty dodatkowe takie jak np. koszt opłaty z tytułu gospodarowania odpadami komunalnymi w tym wywóz odpadów – jeżeli strony uzgodnią, że wynajmujący będzie obciążał nimi najemcę, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzających do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. W cytowanej interpretacji organ podatkowy potwierdził jednocześnie, że w przypadku odsprzedaży najemcom mediów w postaci dostawy wody i odprowadzania ścieków nie ma podstaw do traktowania opłat za te media jako elementu kalkulacyjnego usługi najmu i łącznego ich opodatkowywania. W efekcie powyższego uznano prawo wynajmującego do ich opodatkowania według właściwej 8% stawki podatku od towarów i usług. Niezależnie jednak od sposobu fakturowania mediów, tj. odrębnie czy jako jednego świadczenia, termin wystawiania faktur i powstania obowiązku podatkowego jest taki sam jak dla usług najmu. Strony umowy najmu ustaliły, że najem jest płatny z góry do 15 dnia miesiąca. 5 stycznia 2018 r. wynajmujący wystawił fakturę za styczeń, w której w odrębnych pozycjach wykazał również rozliczenie za wodę, prąd, gaz. Termin płonności za fakturę wskazano 15 stycznia 2018 r. Dlatego dla wszystkich czynności wymienionych na fakturze obowiązek podatkowy powstał 5 stycznia 2018 r. Podstawa prawna: art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b), ust. 7 i 8, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 106b ust. 2 i ust. 3 pkt 2, art. 106i ust. 3 pkt 4, ust. 7 pkt 1 i 2 i ust. 8 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – z 2017 r. poz. 1221; z 2018 r. poz. 86 Ewa Kowalska Ekspert w zakresie VAT Pomoc ifirma Pojazdy Zmiany w przepisach 2019 Najem krótkoterminowy samochodu w 2019 r. Samochody osobowe w 2019 r. znów trafiły na celownik zmian podatkowych. Zainteresować się nimi powinni również przedsiębiorcy, którzy czasowo korzystają z obcych samochodów osobowych – np. w ramach najmu krótkoterminowego, najmu na minuty albo w ramach samochodu zastępczego. Samochód w najmie krótkoterminowym a eksploatacja 2019 r. Dotychczas zgodnie z ogólną zasadą wydatki na eksploatację samochodu osobowego niebędącego środkiem trwałym firmy podatnicy rozliczali w formie kilometrówki. Obowiązek ten występował także przy standardowym najmie krótkoterminowym albo korzystaniu z auta zastępczego. Zasadność stosowania kilometrówki budziła natomiast wątpliwości przy wynajmie na minuty – od nowego roku wątpliwości w tym zakresie powinny zostać rozwiane. Od początku 2019 r. kilometrówka dla celów podatku dochodowego nie będzie już funkcjonowała. Ustawodawca zmienił konieczność dotychczasowych wyliczeń na limit wydatków, które będzie można zaliczyć do kosztów. Od nowego roku do kosztów uzyskania przychodów trafi jedynie 75% wydatków ponoszonych na eksploatację auta niefirmowego. Największe znaczenie będzie to miało dla przedsiębiorców, którzy jeżdżą samochodami w ramach klasycznego krótkoterminowego najmu albo autami zastępczymi – a tym samym tankują samochody lub nabywają inne, podstawowe materiały niezbędne dla bezpiecznej jazdy. W przypadku najmu samochodu na minuty może zdarzyć się, że powyższa zmiana nie będzie miała dużego znaczenia – jeśli podatnik nie tankuje samochodu, a opłata za najem jest liczona na podstawie czasu wynajmu, zasadniczo nie występują tu koszty eksploatacyjne podlegające ograniczeniu. Zmiany w najmie w 2019 r. Dla podatników niezwykle ważną zmianą jest nałożenie limitu nie tylko na amortyzację, ale również na inne umowy związane z samochodami, jak leasing czy wynajem. Zgodnie z nowymi przepisami, koszty leasingu czy najmu mogą stanowić koszty podatkowe wyłącznie do limitu zł dla samochodów spalinowych i hybrydowych oraz zł dla samochodów elektrycznych. Zasadniczo przepisy podatkowe odnosić się będą w 2019 r. do najmu – zatem nie mamy tam rozróżnienia, czy chodzi o najem długoterminowy, krótkoterminowy czy na minuty. Jednak w związku z faktem, że ograniczający podatnika limit sięga stosunkowo wysokich kwot logicznym wydaje się założenie, że przedsiębiorcy nie będą przekraczać limitu w zakresie omawianego najmu na krótki czas – takie postępowanie byłoby bowiem nieefektywne z ekonomicznego punktu widzenia. Teoretycznie jednak należałoby założyć, że czynsz również za najem krótkoterminowy podlegałby wskazanemu ograniczeniu. Zmiany w samochodach to nie koniec innowacji. Sprawdź, jakie nowości podatkowe przyniesie 2019 r.! Autor: Anna Kubalka – Czy ten artykuł był pomocny? Powiązane artykuły

jak wystawić fakturę za najem krótkoterminowy